2025년 9월 현재 한국의 은퇴자와 예비 은퇴자에게 부동산은 여전히 핵심 자산입니다. 하지만 주택 시장의 불확실성, 금리 변동, 세제 강화는 단순 보유만으로는 위험이 될 수 있습니다. 따라서 은퇴자는 “부동산을 어떻게 활용할 것인가”라는 질문에 답해야 합니다. 크게 임대, 매각, 세제 관리 세 가지 방향에서 접근하는 것이 바람직합니다.
임대 전략: 현금흐름 확보와 공실 관리
은퇴자가 부동산을 활용하는 가장 일반적인 방법은 임대 수익입니다. 2025년 서울과 수도권 전세 시장은 금리 인하 기조와 공급 축소로 전세가율이 반등하는 추세입니다. 이 때문에 월세 전환율도 안정세를 보이고 있습니다. 은퇴자가 고려할 수 있는 임대 전략은 두 가지입니다. 첫째, 안정적 월세 확보입니다. 주택을 월세로 전환하면 매달 생활비 일부를 보충할 수 있습니다. 예를 들어, 수도권 30평대 아파트는 월 120만~150만 원 수준의 현금흐름을 기대할 수 있습니다. 다만 관리비와 유지보수 비용을 고려해야 순수익을 계산할 수 있습니다. 둘째, 소규모 상가·오피스텔 임대입니다. 은퇴자 중 일부는 상가 투자로 높은 임대 수익을 기대하지만, 공실 리스크가 크므로 신중해야 합니다. 특히 상권 변화가 빠른 지역은 안정성이 떨어집니다. 공실을 최소화하기 위해서는 대학가, 역세권, 산업단지 인근 등 수요가 꾸준한 입지를 선택해야 하며, 임대차 계약 시 관리비 부담, 보증금 반환 리스크를 명확히 해야 합니다. 최근에는 “공유형 임대 모델”도 주목받고 있습니다. 예를 들어, 코리빙(Co-living) 형태로 개조해 1인 가구나 청년층에 임대하면 안정적 수요를 확보할 수 있습니다. 결국 은퇴자의 임대 전략은 단순히 월세 수익을 노리는 것이 아니라, ‘지속 가능한 현금흐름 관리’에 초점을 맞춰야 합니다.
매각 전략: 시기 조율과 자산 구조 재편
은퇴 전후 부동산 매각은 단순 현금화 이상의 의미가 있습니다. 특히 다주택자라면 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 매각 타이밍이 중요합니다. 2025년 현재 한국의 부동산 시장은 금리 인하와 경기 둔화가 맞물려 있어, 단기적으로는 매수세가 회복되지만 중장기적으로는 지역별 양극화가 심화될 전망입니다. 따라서 은퇴자는 ‘전체 포트폴리오 관점’에서 매각 전략을 세워야 합니다. 첫째, 수익성이 낮은 자산 정리입니다. 예를 들어, 공실이 잦거나 임대수익률이 낮은 지방 아파트는 보유 비용만 늘릴 수 있으므로, 은퇴 전 매각하는 것이 유리합니다. 둘째, 다운사이징 전략입니다. 대형 아파트를 매각하고 소형 아파트나 전용 주거시설로 갈아타면 관리비와 세금을 절감할 수 있습니다. 셋째, 매각 대금 활용입니다. 매각으로 확보한 현금을 채권 ETF, 연금 계좌 등에 재투자하면 안정적 현금흐름을 확보할 수 있습니다. 다만 매각 시점에서는 양도소득세 부담을 반드시 고려해야 합니다. 고가 주택의 경우 장기보유특별공제를 활용하면 세금을 줄일 수 있으며, 부부 공동명의로 매각하면 과세 구간을 분산시킬 수 있습니다. 결국 매각은 단순 현금화가 아니라, 자산 구조를 은퇴에 맞게 재편하는 과정입니다.
세제 관리: 절세와 상속 대비
부동산을 보유하거나 매각할 때 세금은 노후 자산을 갉아먹는 가장 큰 리스크 중 하나입니다. 2025년 현재 종합부동산세는 여전히 다주택자와 고가 주택 보유자에게 큰 부담이 되고 있습니다. 따라서 은퇴자는 세제 최적화 전략을 세워야 합니다. 첫째, 보유 단계 절세입니다. 부부 공동명의를 활용하면 공제 한도를 늘려 종부세 부담을 줄일 수 있습니다. 둘째, 매각 단계 절세입니다. 장기보유특별공제를 적용받기 위해 최소 10년 이상 보유하거나, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시키는 것이 중요합니다. 셋째, 상속 대비입니다. 은퇴자는 생전 증여를 통해 세금 부담을 분산할 수 있습니다. 예를 들어, 자녀에게 일정 금액까지 증여세 공제를 활용해 분할 증여하면 상속세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 최근에는 ‘가업 승계 신탁’과 같은 제도가 주목받고 있으며, 부동산을 신탁에 넣어 관리하면 상속 과정에서 분쟁을 줄일 수 있습니다. 또한 은퇴자가 거주할 주택과 임대용 주택을 분리해 과세 구간을 관리하는 것도 전략입니다. 세제 관리는 단순히 세금을 아끼는 수준이 아니라, 장기적으로 자산을 후대에 안전하게 이전하기 위한 필수 과정입니다.
결론: 은퇴 전후 부동산 활용 전략은 ▲임대를 통한 안정적 현금흐름 확보 ▲매각을 통한 자산 구조 재편 ▲세제 최적화를 통한 절세와 상속 대비라는 세 가지 축으로 정리할 수 있습니다. 지금 당장 보유 자산 현황을 점검하고, 공실 위험·세금 부담·현금흐름을 기준으로 실행 계획을 세우세요. 전문가 상담과 시뮬레이션을 거치면 불확실한 시장에서도 노후 자산을 안정적으로 운용할 수 있습니다.